Lockdown & Mietreduktion

Mehrere Corona-Lockdowns verboten das Betreten von Lokalen. Die Mieten konnten daher nicht erwirtschaftet werden. Ob sie dennoch bezahlt werden müssen, hängt vom Einzelfall ab.

Unbrauchbarkeit des Mietobjekts

Im Oktober 2021 entschied der OGH in seinem ersten Urteil (3 Ob 78/21y) zur Mietzinsbefreiung wegen pandemiebedingter Betretungsverbote, dass dann keine Miete gezahlt werden muss, wenn das angemietete Geschäftslokal infolge eines behördlichen Betretungsverbots zur Gänze nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Grundsätzlich ist bei der Beurteilung der Brauchbarkeit auf den vertraglich vereinbarten Geschäftszweck abzustellen. Doch ob das Miet-
objekt tatsächlich gänzlich unbrauchbar war, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Jedenfalls wurde in der ersten OGH-Entscheidung klargestellt, dass das Verbleiben von Einrichtungsgegenständen (in der gegenständlichen OGH-Entscheidung ging es um Sonnenliegen im Solarstudium) keine „Nutzung” des Geschäftslokals zum vertraglich vereinbarten Zweck darstellt.

Mietobjekte im teilweise geöffneten Einkaufszentrum

Geklärt hat der OGH in seiner zweiten Entscheidung (3 Ob 184/21m), dass der Umstand, dass ein Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke (etwa Apotheken, Lebensmittelhandel) auch während eines Lockdowns betreten werden darf, nichts an der Unbenutzbarkeit eines anderen Geschäftslokals ändert, das für vom Betretungsverbot erfasste Geschäftszwecke genutzt wird. Schließlich kommt es bei der Beurteilung immer auf das konkrete Bestandobjekt und nicht auf das übrige geschäftliche Umfeld an. Zudem wurde entschieden, dass ein vom Mieter bezogener Fixkostenzuschuss nicht an den Vermieter herausgegeben werden muss, da es sich dabei um eine Förderung der betroffenen Unternehmen handelt, um deren Liquidität sicherzustellen.

Schadensminderungspflicht

Nach den COFAG-Richtlinien müssen Unternehmen zumutbare Maßnahmen gesetzt haben, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (Schadensminderungspflicht). Mit allfälligen Rückforderungen seitens der COFAG muss dann gerechnet werden, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die dem Zuschuss zugrundeliegenden Verhältnisse nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Bei Zuschüssen für den Miet- oder auch Pachtzins in der Höhe von zumindest 12.500 Euro  pro Monat wird die COFAG aktiv auf geförderte Unternehmen zugehen und allenfalls anteilige Zuschüsse zurückfordern. Achtung: Bei allen anderen Unternehmen wird im Rahmen von Betriebsprüfungen durch die Finanzverwaltung geprüft werden, denn auch hier gilt die Schadensminderungspflicht: Mieter dürfen jenen Teil der Zuschüsse, den sie für Mieten bekommen haben, die nun gar nicht zu bezahlen sind, nicht behalten. Dafür sind sämtliche Unterlagen bereitzuhalten und auf Verlangen vorzulegen, die die gesetzten zumutbaren Maßnahmen belegen. Wurde oder wird der zu viel bezahlte Bestandzins vom Vermieter zurückgezahlt, hat der Fördernehmer dies der COFAG unverzüglich mitzuteilen.

Take-away

Jüngst entschied der OGH (8 Ob 131/21d) erstmals, dass die objektiv bestehende Möglichkeit des Bestandnehmers, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründet. Der Bestandnehmer kann jedoch einwenden, dass die Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht sofort zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit liegt jedenfalls dann vor, wenn - etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises - ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre. Dies hat der Mieter zu beweisen. Das Ausmaß der Mietzinsminderung hängt von der zu erwartenden Bedeutung eines Liefer- und Abholservices für den jeweiligen Betrieb ab. Dies wird im Einzelfall zu beurteilen sein. Zu beachten ist, dass die gesetzlichen Regelungen nicht zwingend sind und vertraglich geändert werden können.

Aus all dem zeigt sich, dass die Rechtslage für viele Anwendungsfälle, insbesondere bei möglicher teilweiser Nutzung des Bestandobjektes, nach wie vor mit Unsicherheiten verbunden ist und letztendlich eine individuelle Einzelfallbetrachtung erforderlich sein wird.