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Vorarlberger Wohnungsmarkt mit Hausverstand entschärfen

Immobiliensprecher fordern: Mietrecht verländern statt Wiener Regelungen für Vorarlberg.

Der Vorarlberger Immobilienmarkt zeigt eine gefährliche Entwicklung. Die Nachfrage nach allen Arten von Immobilien ist extrem hoch – nach Mietwohnungen und Eigentumswohnungen, nach Grundstücken für Private genauso wie für Betriebe. Bevölkerungswachstum und die positive wirtschaftliche Entwicklung lassen den Druck weiter ansteigen. Das alles führt am Immobilienmarkt zu einer Nachfrage, die kaum mehr erfüllt werden kann und damit die Preise in die Höhe treibt, warnt Günther Ammann, Vorarlberger Immobiliensprecher in der Wirtschaftskammer. Ammann fordert bei einer Pressekonferenz gemeinsam mit seinen beiden Stellvertretern, Makler-Sprecher Ambros K. Hiller und Immobilienverwalter Armin Nesler, die Politik auf, die überbordende und kostenintensive Bürokratie zu reduzieren, das Mietrecht im Interesse der Vorarlberger Mieter und Vermieter zu verländern und die Baunutzungszahlen durch eine landesweite Raumplanung zu erhöhen.
 
Grundstückspreise steigen, Baukosten und Mieten sind im Westen Österreichs am höchsten und auch die Baunebenkosten steigen linear zur den Grundstücks- und Baukosten.
Eine Abschwächung dieser Tendenzen zeichnet sich auch in Zukunft nicht ab, ganz im Gegenteil. Der Vorarlberger Immobiliensprecher Günther Ammann weist auf die zusätzlichen steuerlichen Belastungen hin, die zu einem maßgeblichen Kostentreiber geworden sind.
 
Jeder vierte Euro im Wohnbau für Steuern und Gebühren
Zählt man die direkten und indirekten Steuerbelastungen zusammen, ergibt sich für den Wohnbau ein Kostenanteil von 28 Prozent. Das heißt, dass pro 4000 Euro Baukosten ein Tausender allein für Steuern und Gebühren aufgebracht werden muss. Die restlichen Kosten setzen sich aus 22 Prozent für das Grundstück, 43 Prozent für Baukosten und  ca. 7 Prozent für Baunebenkosten zusammen. Durch die Steuerreform von 2016 wurde Bauen und Wohnen in Vorarlberg noch teurer, kritisiert Ammann. Einerseits durch die neue Bemessungsgrundlage beim Erwerb von Immobilien im Familienverband, andererseits durch die Erhöhung der Immobilienertragssteuer auf satte 30 Prozent des Veräußerungsgewinns.
Diese Erhöhungen des Bundes treffen letztendlich jene Menschen, die Wohnraum brauchen, stellt Immobiliensprecher Ammann  fest und fordert die Politik zum Handeln auf: Wir brauchen gerade im Wohnbau eine maßvolle Steuerpolitik, die sich an den Bedürfnissen der Endverbraucher orientiert. Auf Landesebene fordert Ammann eine flächenübergreifende Raumplanung, und er empfiehlt überregionale Konzepte, die nicht allein im Entscheidungsbereich der Gemeinden liegen. Baunutzungszahlen und Widmungen sollten dadurch endlich den gesellschaftlichen Entwicklungen gerecht werden“, so Ammann.
 
Keine Wiener Mietrechtsreform für Vorarlberg
Massive Kritik an der seit Jahren diskutierten Mietrechtsreform übt der Sprecher der Immobilienmakler, Ambros Hiller. Der aktuelle Entwurf einer Basismiete von 5,5 Euro pro Quadratmeter pro Monat käme praktisch einer Enteignung gleich. Für Vorarlberg bedeutet das, dass weniger private Mietwohnungen auf den Markt kommen, weil jeglicher Anreiz zur Schaffung privaten Eigentums zur Vermietung fehlt. Der Wegfall von privaten Investoren  hat außerdem zur Folge, dass auch die Bauwirtschaft weniger Aufträge hat, was sich wiederum in einem Verlust von Arbeitsplätzen zeigen wird. Ambros Hiller zeigt am Beispiel einer 50-Quadratmeter-Wohnung, die auf vier Jahre befristet vermietet wird, dass dem Vermieter 25,50 Euro pro Monat bleiben – die er noch versteuern muss.
 
Modell gegen leerstehende Mietwohnungen
Laut Hiller führt dies bereits jetzt zu einer Verunsicherung der Vermieter, die ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen und keinen Anreiz haben, in neue Mietwohnungen zu investieren. Hier sollten auf Landesebene gemeinsam mit Maklern aus der Praxis funktionierende Modelle entwickelt werden, um die Zahl der Leerstände zu reduzieren und Vermieten wieder attraktiv zu machen. Wenn derzeit ein Wohnrecht diskutiert wird, das eindeutig eine „Wiener Handschrift“ trägt, sollte aus Vorarlberger Sicht auch eine Verländerung des Mietrechtes überlegt werden, fordert Makler-Sprecher Ambros Hiller.
 
Neue Belastungen für Betriebskosten
Eigentlich müssten die Betriebskosten von neueren Wohnungen aufgrund der geringeren Energiekosten wesentlich günstiger sein. Armin Nesler, Sprecher der Vorarlberger Immobilienverwalter, weist auf eine schleichende und teure Entwicklung hin: Insbesondere die stetig steigenden Wartungs- und Prüfungskosten der technisch immer komplexer werdenden Wohnanlagen sowie eine ausufernde Flut von neuen Vorschriften und Normen führen zu starken Belastungen für die Betriebskosten.
Dazu kommen noch unterschiedliche Gebühren von Gemeinden und Städten – zum Beispiel bezahlt eine 4-köpfige Familie im Unterland pro Jahr 400 Euro an Wasser- und Kanalgebühren, während in einer anderen Gemeinde für die gleiche Wassermenge 800 Euro pro Jahr fällig sind.
Nesler fordert eine Annäherung dieser Tarifunterschiede der Kommunen nach unten. Auch die Kosten für Grundsteuern und Müllgebühren, die in den letzten 10 Jahren ein echter Kostenfaktor geworden sind, dürfen nicht mehr weiter erhöht werden.
 
Mehr Hausverstand statt Bürokratie
Teuer werden die Betriebskosten vor allem durch Normen, Vorschriften und Ausgaben für die Sicherheit. Ein gutes Beispiel dafür ist laut Armin Nesler die Vorgabe des Landes, ausschließlich barrierefrei - also mit Lift - zu bauen. Eine Wohnanlage mit Lift zieht hohe Errichtungs- und auch Folgekosten nach sich. Nesler fordert, dass das Land Vorarlberg künftig den Bauträgern die Entscheidung überlässt, ob sie in einer neuen Wohnanlage einen Lift einbauen oder nicht. „Insgesamt sollte vermehrt der Hausverstand eingesetzt werden, um das jetzt schon teure Wohnen durch überbordende Normen und Bürokratie nicht noch teurer zu machen “, so Nesler.

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