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Gesetzesnovellen zu Raumplanung und Grundverkehr müssen Praxistest bestehen

Ziel ist ein sorgsamer und verantwortungsvoller Umgang mit Grund und Boden, um der Baulandhortung entgegenzuwirken. Wesentliche Forderungen der Wirtschaft wurden berücksichtigt.

Ziel der Gesetzesnovellen ist ein sorgsamer und verantwortungsvoller Umgang mit Grund und Boden, um der Baulandhortung entgegenzuwirken. Wesentliche Forderungen der Wirtschaft wurden berücksichtigt.
© iStock Anfang März dieses Jahres treten die Novellen zum Raumplanungsgesetz und zum Grundverkehrsgesetz in Kraft.

Damit unser Land für kommende Generationen ein attraktiver und leistbarer Lebensraum bleibt, hat die Vorarlberger Landesregierung die Weichen für die Zukunft gestellt, um auf diese Entwicklungen reagieren zu können: Mit Anfang März dieses Jahres treten die Novellen zum Raumplanungsgesetz und zum Grundverkehrsgesetz in Kraft.  „Diese Novellen werden künftig der Werkzeugkoffer für die Umsetzung einer effizienten Flächennutzung in Vor–arlberg sein“, betont LH Markus Wallner: „Sie haben auf die regionale Planung, Gemeinden, Grundeigentümer und Unternehmen umfassende Auswirkungen – und bringen die einzelnen Interessen und Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft unter einen Hut.“ 

Im Gesetz konnten gegenüber den ersten Entwürfen einige wichtige Verbesserungen erzielt werden. „Es kommt zu keinen weiteren Belastungen von Grundstücken, von Steuern wurde Abstand genommen und die Eingriffe ins Privateigentum wurden hinten angehalten. Zudem wurde der  Wirtschaft ausdrücklich eine entsprechende Entwicklungsmöglichkeit zugesagt“, erklärt Marco Tittler, Stv.-Direktor der Wirtschaftskammer Vorarlberg. Die heimische Wirtschaft entwickelt sich sehr dynamisch. Um Innovationen zu fördern und Unternehmen dabei zu unterstützen, heimische Arbeitsplätze zu schaffen, möchte die Landesregierung auch Entwicklungspotenziale für die Wirtschaft sicherstellen. Daher bestätigt auch LSth. Karlheinz Rüdisser: „Für eine positive Entwicklung brauchen Unternehmen die passenden räumlichen Voraussetzungen.“  

„Das Vorgehen gegen Baulandhortung ist ebenso zu unterstützen wie die Einräumung entsprechender Entwicklungsmöglichkeiten.“
Marco Tittler, Stv.-Direktor WKV

Maßnahmen gegen Baulandhortung

Um das Horten von unbebauten Bauflächen zu verhindern und deren Nutzung für neuen Wohnraum zu forcieren, gilt mit dem Inkrafttreten der Novellen beim Erwerb von unbebautem Bauland eine Obergrenze von 50.000 m2. „Das Vorgehen gehen Baulandhortung ist ebenso zu unterstützen, wie die Einräumung entsprechender Entwicklungsmöglichkeiten.“ Es bleibe allerdings abzuwarten, wie sich die Abwicklung in der Ausübung gestalten lässt. Tittler: „Der Praxistest wird es zeigen.“

Ziel der Novellierung ist ein sorgsamer  und verantwortungsvoller Umgang mit Grund und Boden.
© iStock Ziel der Novellierung ist ein sorgsamer und verantwortungsvoller Umgang mit Grund und Boden.

Wesentliche Änderungen im Raumplanungsgesetz

 › Die Gemeindevertretung hat einen räumlichen Entwicklungsplan zu erlassen. Der von der Gemeindevertretung beschlossene räumliche Entwicklungsplan ist der Landesregierung samt dem Erläuterungsbericht, den Äußerungen, den Änderungsvorschlägen und Stellungnahmen zu übermitteln und bedarf zu seiner Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung.

 ›  Bei einer Neuwidmung als Baufläche oder Sondergebiet hat die Gemeindevertretung gleichzeitig mit einer neuen Widmung eine vorerst lediglich ersichtlich zu machende Befristung und Folgewidmung festzulegen.

 ›  Die Frist für eine Bebauung beträgt künftig sieben Jahre; im Falle einer Neuwidmung als Baufläche ist ein Mindestmaß der baulichen Nutzung festzulegen.

  Zeiträume, in denen aufgrund von Bestimmungen nach diesem Gesetz eine solche Bebauung nicht zulässig ist oder die Fläche als Vorbehaltsfläche gewidmet ist, sind in diese Frist nicht mit einzurechnen.

 ›  Alternativ kann der Grundeigentümer mit der Gemeinde einen Vertrag über die fristgerechte Nutzung des Grundstücks abschließen. In diesem Fall ist die Neuwidmung unbefristet.

 ›  In Bauflächen sind jene Flächen als Verdichtungszonen auszuweisen, die sich aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit und der sonstigen für die Raumplanung maßgeblichen Verhältnisse unter Berücksichtigung der Raumplanungsziele, insbesondere der bodensparenden Nutzung von Bauflächen und der Siedlungsentwicklung nach innen, besonders für eine verdichtete Bebauung eignen. Für diese Verdichtungszonen ist ein ihrem Zweck entsprechendes Mindestmaß der baulichen Nutzung festzulegen.

 ›  Die Widmung als Baufläche kann von der Gemeinde geändert werden, wenn auf einem in einer Verdichtungszone gelegenen Grundstück nicht spätestens innerhalb von zehn Jahren nach der Ausweisung der Verdichtungszone eine der Widmung sowie dem Mindestmaß der baulichen Nutzung entsprechende rechtmäßige Bebauung erfolgt ist und eine solche Bebauung auch nicht begonnen wurde.

 ›  Für eine besondere Fläche für ein Einkaufszentrum hat die Gemeinde ein Mindestmaß der baulichen Nutzung festzulegen; für den Fall einer Verkaufsfläche von mehr als           900 m² hat die Gemeinde als Mindestmaß der baulichen Nutzung jedenfalls die Zahl der oberirdischen Geschosse festzulegen, welche mindestens zwei zu betragen hat.

 ›  Die Errichtung des Einkaufszentrums ist nur zulässig, wenn die Stellplätze, abgesehen von höchstens einem Drittel der verpflichtend zu errichtenden Stellplätze, in Garagen oder auf Gebäuden errichtet werden, sofern die Verkaufsfläche 900 m² übersteigt.

Wesentliche Änderungen im Grundverkehrsgesetz

Neu vom GVG erfasst sind Baugrundstücke, die als Bauflächen gewidmet sind. Der Verkehr mit unbebauten Baugrundstücken, die als Bauflächen gewidmet sind, bedarf einer Erklärung des Rechtserwerbers, das unbebaute Baugrundstück innerhalb der Frist (10 Jahre) einer Bebauung zuzuführen. Diese Erklärungspflicht besteht nicht:

›  bei einem Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück mit einem Flächenausmaß bis zu 800 m²;

  bei einem Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück mit einem Flächenausmaß bis zu 0,3 ha, das unmittelbar an ein Grundstück einer bestehenden, dem Rechtserwerber gehörenden Betriebsanlage angrenzt und für die Erweiterung dieser Betriebsanlage geeignet ist; oder

wenn sich das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage nicht zu einer geordneten Bebauung eignet. 

Im Falle eine Veräußerung beginnt die Frist neu zu laufen. Zeiträume, in denen es aufgrund raumplanerischer Bestimmungen nicht zulässig ist, das unbebaute Baugrundstück zu bebauen, sind in dieser Frist nicht miteinzurechnen. Nach Ablauf der First hat der Rechtserwerber das Eigentum ohne unnötigen Aufschub der Gemeinde, in der das betroffene Grundstück liegt, zum Erwerb anzubieten. Kommt es zu keiner Einigung mit der Gemeinde, lässt das Gesetz im Extremfall die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung offen.

Kein Rechtserwerb ist zukünftig möglich, wenn sich im Besitz des Rechtserwerbers bereits Flächen im Ausmaß von 5 ha befinden oder diese Grenze mit dem Kauf überschritten wird.

Davon ausgenommen sind beispielsweise:

das Land, eine Gemeinde, ein Gemeindeverband, eine gemeinnützige Bauvereinigung oder ein gewerblichen Bauträger,

  eine sonstige Unternehmung, soweit der Rechtserwerb zum Zweck der Entwicklung eines Betriebsstandortes in einem Betriebsgebiet erfolgt und dieser Zweck innerhalb eine bestimmten Frist realisiert werden soll. 

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick

Raumplanung:

  • REK (räumliches Entwicklungskonzept) sind verpflichtend zu erstellen
  • Neuwidmungen gibt es nur mehr befristet (inkl. Festlegung einer Folgewidmung); Frist beträgt 7 Jahre; sonst tritt Folgewidmung in Kraft
  • Alternativ zur befristeten Widmung kann der Grundeigentümer mit der Gemeinde einen Vertrag über die fristgerechte Nutzung des Grundstücks abschließen. Vertragsraumplanung mit der Gemeinde (nach §38a RPG). In diesem Fall ist die Neuwidmung unbefristet.
  • Verdichtungszonen sind festzulegen (inkl. Mindestmaß für Baunutzung (BNZ)); 10-Jahres-Frist für Bebauung, sonst:
  • Verkauf an die Gemeinde oder Rückwidmung
  • EKZ-Regelung-Neu: ab 900 m² zwei OG plus Parkplatzregelung 

Grundverkehr:

  • jetzt neu inkludiert auch Kauf unbebauter gewidmeter Baugrundstücke
  • Frist zur Bebauung: 10 Jahre
  • nicht erfasst: 800 m² einmalig bzw. 3.000 m² Betriebserweiterung am Standort
  • Erklärungspflicht für Rechterwerb
  • 5 ha Grenze beim Rechtserwerb unbebauter, gewidmeter Bauflächen
  • Ausnahmen für Bauträger und Unternehmen

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