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Wenn freiwillig eine Steuer bezahlt wird

Unternehmer, die Immobilien verkaufen, sind von der Umsatzsteuer befreit.Wann eine USt-Pflicht aber günstiger ist, darüber informiert der Experte.

Immobilien sind in Unternehmen immer ein heißes Eisen – auch steuerlich.
© Bomix/Fotolia Immobilien sind in Unternehmen immer ein heißes Eisen – auch steuerlich.

„Unechte“ Steuerbefreiung bedeutet, dass zugrundeliegende Vorsteuerbeträge grundsätzlich nicht abzugsfähig sind. Diesem Prinzip wird bei umsatzsteuerfreien Immobilienveräußerungen durch eine Vorsteuerberichtigung Rechnung getragen. Christian Haid, Experte im WKO-Rechtsservice: „Ein gesetzlich definierter Teil der in der Vergangenheit geltend gemachten Vorsteuern muss an das Finanzamt zurückgezahlt werden und wird damit zum Kostenfaktor.“

Unternehmer haben die Wahlmöglichkeit
Das Umsatzsteuergesetz bietet dem Unternehmer aber die Möglichkeit, zur USt-Pflicht zu wechseln. Dann ist eine Vorsteuerberichtigung nicht erforderlich. Was günstiger ist, das hängt laut Haid von mehreren Faktoren ab: Einerseits muss ermittelt werden, in welcher Höhe Vorsteuerbeträge noch vorhanden sind, die zu berichtigen sind.
Dazu der Experte: „Von der Vorsteuerberichtigung sind geltend gemachte Vorsteuern aus Anschaffungs- und Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen der letzten 20 Jahre (genau: 19 Kalenderjahre nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung – Vorsteuerberichtigungszeitraum) betroffen.“ Nicht betroffen sind daher zum Beispiel regelmäßige Reinigungs- oder Instandhaltungsaufwendungen. Haid: „Wurde die Immobilie bereits vor dem 1. April 2012 erstmals im Unternehmen als Anlagevermögen genutzt, so beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum zehn Jahre.“

Die zu berichtigende Vorsteuer reduziert sich linear im Vorsteuerberichtigungszeitraum. Haid mit einem Beispiel: „Wird die Immobilie im zweiten Jahr nach der Anschaffung steuerfrei verkauft, dann wären in diesem Fall nur mehr 18 Zwanzigstel (bzw. acht Zehntel) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu berichtigen. Für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen oder Großreparaturen besteht ein eigener Berichtigungszeitraum.“ Alternativ wird es auch maßgeblich sein, ob der Käufer selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Das ist dann der Fall, wenn er die Immobilie ausschließlich für eine umsatzsteuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit nutzen wird. Damit wird eine allfällig verrechnete Umsatzsteuer nicht zum Kostenfaktor, weil er die bezahlte Umsatzsteuer ja in einem zweiten Schritt wieder beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen kann.
Wichtig ist in diesem Fall zu beachten, dass die Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage erhöht, von der Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragungsgebühr berechnet werden (zusätzliche Kosten von 4,6 Prozent des Umsatzsteuerbetrages).

USt-Pflicht oder eine Steuerbefreiung?
Haid: „Zusammenfassend lässt sich sagen, dass jeder Immobilienverkauf für sich gewertet werden muss, um festzustellen, ob die Option zur Umsatzsteuerpflicht steuerlich sinnvoll ist oder nicht.“ Wichtige Fakten: Durch das Abgabenänderungsgesetz 2016 hat sich mit 1. Jänner die Regelung über die Bagatellgrenze der Vorsteuerberichtigung geändert. Vor diesem Stichtag war eine Vorsteuerberichtigung nicht durchzuführen, wenn die auf den jeweiligen Gegenstand entfallende Vorsteuer 220 Euro nicht überstiegen hat. Seit Jahresbeginn entfällt eine Vorsteuerberichtigung dann, wenn der Betrag, um den der Vorsteuerabzug für einen Gegenstand für das Kalenderjahr zu berichtigen ist, 60 Euro nicht übersteigt. Das bedeutet, dass jetzt nicht mehr der ursprüngliche Vorsteuerbetrag für die Bagatellgrenze relevant ist, sondern der effektiv im jeweiligen Jahr zu berichtigende Betrag.

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