Wohnungsbau in Salzburg: Studie liefert neue Einblicke

Der WKÖ-Fachverband Immobilien, der Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen und die Bauträgerdatenbank EXPLOREAL präsentierten in Salzburg nun das Update zur Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg“. Das Ergebnis: Gewerbliche Bauträger sind im Vormarsch, kleinere Wohnungen liegen im Trend - und die Preise sind gestiegen.

Die Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg“, die 2021 erstmals präsentiert wurde, macht die Trends im Wohnungsbau in Salzburg sichtbar. In einem gemeinsamen Pressegespräch präsentieren die Firma EXPLOREAL, die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Salzburg und der Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen die Ergebnisse. „Das Update der Studie ist eine ideale Basis für die Salzburger Bauträger, um über weitere Wohnbauvorhaben zu entscheiden“, stellte dazu Roman Oberndorfer, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder Salzburg, fest. 

Freifinanzierte Eigentumswohnungen legten zu

Die Errichtung von freifinanzierten Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum Bericht 2021 um 10 Prozentpunkte gestiegen. 53% aller in Salzburg errichteten Wohneinheiten sind aktuell freifinanzierte Eigentumswohnungen von gewerblichen Bauträgern, zuletzt waren es 43%.

Damit hat sich die Verteilung zwischen Gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern gegenüber 2020 fast umgekehrt, stelle Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL, fest: „Noch vor zwei Jahren wurden über 60% der Projekte von gemeinnützigen Bauträgern errichtet.“ Derzeit entfällt somit auf die gewerblichen Bauträger der Großteil der neu errichteten Wohnprojekte.

Von den 60%, die sie beisteuern, stellen allerdings lediglich sechs Prozent Mietwohnungen dar. Der Mietbereich wird nahezu grundsätzlich von den Gemeinnützigen getragen und macht in Salzburg 25% der gesamten Fertigstellungen aus.

Roman Oberndorfer: „Es zeigt sich, wie wichtig diese Untersuchung durch EXPLOREAL ist, denn anhand der Expertise können die Bauträger erkennen, welche Bereiche im Bundesland noch unterrepräsentiert sind und danach ihre Bautätigkeit ausrichten.“

Die durchschnittliche Wohnung: kleiner, mehr Freiflächen

Die Studie hat erneut die wichtigsten Trends bei den Wohnungen in Salzburg ermittelt, indem jeweils ein durchschnittliches Projekt mit den Vorjahren verglichen wird. Für diese Bestandsaufnahme wurden rund 470 Projekte mit rund 9.200 Wohneinheiten ausgewertet. Davon wurden rund 500 Wohneinheiten im Detail erfasst und näher analysiert. So wird derzeit gebaut:

• Pro Wohnbau werden 21 Wohneinheiten errichtet, die Wohnfläche hat eine Durchschnittsgröße von 70,6 Quadratmeter. Die Größe ist im Vergleich zur letzten Studie geringfügig um 1,1 Quadratmeter gesunken.
• In ähnlicher Größe haben dafür die Freiflächen zugenommen, diese betragen nun durchschnittlich 13,4 Quadratmeter. „Es ist zwar nur eine kleine Verschiebung, aber auch diese zeigt den neuen Trend zu mehr Loggien, Balkonen oder Terrassen, der sich durch Corona im Wohnbau etabliert hat“, erklärt Roman Oberndorfer. Insgesamt besitzen 98%  der errichteten Wohneinheiten eine Freifläche.
• Kleinere Wohnungen machen größten Anteil aus: Die Studie ergab weiters eine Verschiebung der Zimmeranzahl bei den Wohnungen. Die Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen sind um zwei Prozent gestiegen und machen mittlerweile 40% des gesamten Neubauwohnungsbestandes aus. Die Vier-Zimmer-Wohnungen sind um drei Prozent gestiegen (26% des Gesamtbestandes). Im Gegenzug dazu, haben sich die Drei-Zimmer-Wohnungen um fünf Prozent reduziert.

Fertigstellungen: Anzahl und Regionen

• 2022 werden noch die meisten Wohnungen fertiggestellt. Die Fertigstellungen erreichten von 2020 bis 2022 durchschnittlich rund 1.900 Einheiten pro Jahr.
• Für 2023 wird mit rund 1.700 geplanten Fertigstellungen eine etwas niedrigere Anzahl an Projektfertigstellungen erwartet, so Dir. Ing. Stephan Gröger, Landesgruppenobmann des Verbandes Gemeinnütziger Bauvereinigungen.
• Die meisten Neubauten werden in den Bezirken Salzburg (Stadt) und Salzburg-Umgebung errichtet, gefolgt von Zell am See und Sankt Johann im Pongau.

Verteilung zwischen den Bauträgern

Bei der Verteilung der Aktivitäten der gewerblichen und gemeinnützigen Bauträger im Bundesland zeigt sich eine Segmentierung zwischen Salzburg Stadt und Salzburg Land. Stephan Gröger: „Während in Salzburg Stadt die gemeinnützigen Bauträger stärker vertreten sind, überwiegen in der Umgebung der Landeshauptstadt die Gewerblichen.“ In den anderen beiden erwähnten Regionen halten sich diese in etwa die Waage.

Als logische Konsequenz auf die Bauleistung befinden sich die meisten Projekte in der Vermarktung im Bezirk Salzburg-Umgebung sowie in der Stadt Salzburg, die wenigsten Einheiten in Hallein und Tamsweg.

Bauleistung und Preise

Während bis 2016 in Salzburg die Neubauleistung im Vergleich zur Haushaltsentwicklung zu gering war, kamen ab 2017 mehr Wohnungen auf den Markt, als es aufgrund der Bevölkerungsentwicklung nötig gewesen wäre. Jetzt pendelt sich dieses Verhältnis wieder ein. 2021 übersteigt das Angebot den Bedarf nur mehr leicht.

Sehr markant ist die Preisentwicklung in Salzburg – so wie in allen anderen Bundesländern auch. Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot liegt in Salzburg momentan bei rund 438.000 € und ist damit seit der letzten Auswertung um rund 20% gestiegen (letzte Auswertung: 364.000 €). „Bei den Wohnungspreisen ist es zu signifikanten Preissteigerungen gekommen, am Wohnungsneubaumarkt wirkten sich steigende Grundstücks-, Baustoff- und Produktionskosten erhöhend aus“, erklärte Roman Oberndorfer abschließend.

 

Über EXPLOREAL:

EXPLOREAL wurde 2018 gegründet. Die Bauträgerdatenbank erfasst und aktualisiert flächendeckend Neubauprojekte ab fünf Wohneinheiten in ganz Österreich. Dabei wird der ganze Projektentwicklungsprozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung mit fundierten Informationen zum Grundkostenanteil, zu den Mitbewerbern, zu aktuellen Preisen, über die nachgefragtesten Wohnungen und die Käuferherkunft der Zielgruppen abgebildet. 

Bildtext: Der WKÖ-Fachverband Immobilien, der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen und die Bauträgerdatenbank EXPLOREAL präsentierten in Salzburg nun das Update zur Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg“. Dir. Ing. Stephan Gröger, Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen, Stephan Reisinger, Exploreal und Roman Oberndorfer MSc, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder, WKS (v.l.). Foto: WKS/Neumayr